O essencial que precisa de saber antes de comprar ou vender

O CPCV é o contrato pelo qual comprador e vendedor se comprometem formalmente a celebrar a escritura definitiva. Não transfere ainda a propriedade, mas cria obrigações legais vinculativas para ambas as partes. É celebrado habitualmente após a aprovação do crédito bancário e antes da escritura.

O que deve constar

• —Identificação completa de comprador e vendedor
• —Descrição completa do imóvel (morada, artigo matricial, áreas)
• —Preço acordado e forma de pagamento
• —Valor do sinal entregue
• —Prazo para celebração da escritura
• —Penalizações em caso de incumprimento por qualquer das partes
• —Condições suspensivas (ex: sujeito a aprovação de crédito)

O sinal

O sinal é a quantia entregue pelo comprador como garantia. Tipicamente representa 10% a 30% do preço de venda, mas pode ser acordado livremente entre as partes.

A escritura é o ato notarial que formaliza e transfere a propriedade do imóvel. É celebrada num notário ou num Balcão Casa (serviço do IRN) e é obrigatória para que a transação seja legalmente válida e possa ser registada.

Documentos necessários

O IMT é pago pelo comprador antes da escritura. É calculado sobre o valor mais elevado entre o preço de compra declarado e o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel. As taxas variam consoante o tipo de imóvel e a finalidade (habitação própria permanente, secundária ou outra finalidade).

Taxas para habitação própria permanente (urbano)

O Imposto de Selo incide sobre atos, contratos e operações financeiras. Numa transação imobiliária surgem dois momentos distintos em que é cobrado: na escritura de compra e venda e, se houver crédito, no contrato de mútuo.

O IMI é um imposto anual cobrado pelo município onde o imóvel está localizado. Incide sobre o Valor Patrimonial Tributário (VPT) determinado pela Autoridade Tributária, e não sobre o preço de mercado. Cada câmara municipal fixa anualmente a sua taxa dentro de um intervalo definido por lei.

Isenção para habitação própria permanente

Pode beneficiar de isenção temporária de IMI durante 3 anos se o VPT do imóvel for igual ou inferior a €125.000 e o rendimento coletável do agregado familiar não ultrapassar €153.300. A isenção deve ser solicitada junto da AT após a aquisição.

A prestação mensal de um crédito habitação é composta por duas partes: a taxa de referência (indexante) e o spread cobrado pelo banco. Perceber como cada elemento funciona é essencial para escolher o produto financeiro mais adequado ao seu perfil e horizonte temporal.

Taxa variável vs taxa fixa

Conceitos essenciais

• EuriborTaxa interbancária europeia usada como indexante nos créditos a taxa variável. Varia diariamente e é publicada pelo BCE.
• SpreadMargem cobrada pelo banco sobre o indexante. Reflete o risco de crédito do cliente e varia consoante o LTV e o perfil financeiro.
• TANTaxa Anual Nominal — soma do indexante e do spread. É a taxa base do empréstimo.
• TAEGTaxa Anual Efetiva Global — inclui TAN, seguros obrigatórios, comissões e outros encargos. É a taxa real do crédito e a mais relevante para comparar propostas.
• LTV (Loan-to-Value)Rácio entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel. Em HPP, os bancos financiam geralmente até 90%; em habitação secundária, até 80%.
• DSTIRácio de esforço — percentagem do rendimento mensal líquido comprometida com prestações de crédito. O Banco de Portugal recomenda um máximo de 35-40%.

Para além do preço de aquisição, uma transação imobiliária envolve um conjunto de custos adicionais que devem ser orçamentados com antecedência. Apresentamos uma estimativa orientativa para um imóvel de habitação própria permanente.