Compromis de Vente
Le CPCV (compromis de vente) est le contrat par lequel acheteur et vendeur s'engagent formellement à signer l'acte définitif. Il ne transfère pas encore la propriété, mais crée des obligations légales contraignantes pour les deux parties.
Ce qu'il doit contenir
- —Identification complète de l'acheteur et du vendeur
- —Description complète du bien (adresse, référence cadastrale, surfaces)
- —Prix convenu et modalités de paiement
- —Montant de l'acompte versé
- —Délai pour la signature de l'acte
- —Pénalités en cas de défaillance de l'une ou l'autre partie
- —Conditions suspensives (ex. : sous réserve d'accord de crédit)
L'acompte
L'acompte est la somme versée par l'acheteur en garantie. Il représente généralement 10 % à 30 % du prix de vente, mais peut être librement convenu entre les parties.
Acte Authentique
L'acte authentique formalise et transfère la propriété du bien. Il est signé chez un notaire ou à un Balcão Casa (service IRN) et est obligatoire pour que la transaction soit légalement valide.
Documents nécessaires
Acheteur
- —Pièce d'identité (carte d'identité ou Passeport)
- —NIF (Numéro d'identification fiscale portugais)
- —Justificatif de domicile
- —Licence d'utilisation du bien (le cas échéant)
Vendeur
- —Caderneta predial à jour (AT)
- —Certidão do registo predial (IRNM)
- —Licence d'utilisation / d'habitation
- —Fiche technique d'habitation (pour les biens post-2004)
- —Certificat énergétique valide
Taxe de Transfert Immobilier
L'IMT est payé par l'acheteur avant l'acte. Il est calculé sur la valeur la plus élevée entre le prix d'achat déclaré et la Valeur Patrimoniale Taxable (VPT) du bien.
Taux pour résidence principale (bien urbain)
| Valeur d'acquisition | Taux | Portion à déduire |
|---|---|---|
| Até €97.064 | 0% | — |
| €97.064 a €132.774 | 2% | €1.941 |
| €132.774 a €181.034 | 5% | €5.924 |
| €181.034 a €301.688 | 7% | €9.545 |
| €301.688 a €578.598 | 8% | €12.562 |
| Acima de €578.598 | 6% | — |
Droit de Timbre
Le Droit de Timbre s'applique aux actes, contrats et opérations financières. Dans une transaction immobilière, il intervient à deux moments distincts : lors de l'acte de vente et, s'il y a un crédit, lors du contrat de prêt.
Sur la valeur la plus élevée entre le prix d'achat et le VPT. Payé par l'acheteur avant l'acte.
Sur le montant du prêt accordé par la banque. Payé au moment de la souscription du crédit.
Taxe Foncière Municipale
L'IMI est un impôt annuel perçu par la commune où se trouve le bien. Il est calculé sur la Valeur Patrimoniale Taxable (VPT), et non sur le prix du marché.
Taux fixé annuellement par la commune
Taux national fixe
Coefficient majoré par années de vacance
Exonération pour résidence principale
Vous pouvez bénéficier d'une exonération temporaire d'IMI pendant 3 ans si le VPT du bien est égal ou inférieur à 125 000 € et que le revenu imposable du foyer ne dépasse pas 153 300 €.
Prêt Immobilier et Taux d'Intérêt
La mensualité d'un prêt immobilier est composée de deux parties : le taux de référence (indice) et la marge appliquée par la banque.
Taux variable vs taux fixe
Indexé sur l'Euribor (3, 6 ou 12 mois). La mensualité s'ajuste périodiquement avec les variations du marché. Généralement plus bas à court terme, mais exposé aux hausses.
La mensualité reste inchangée pendant la durée contractée. Offre prévisibilité et protection contre les hausses du marché, mais avec une marge initiale généralement plus élevée.
Concepts essentiels
- EuriborTaux interbancaire européen utilisé comme indice pour les crédits à taux variable. Varie quotidiennement et est publié par la BCE.
- Marge (Spread)Marge appliquée par la banque en plus de l'indice. Reflète le risque de crédit du client.
- TANTaux Annuel Nominal — somme de l'indice et de la marge.
- TAEGTaux Annuel Effectif Global — inclut TAN, assurances obligatoires, commissions et autres charges.
- LTV (Loan-to-Value)Ratio entre le montant du prêt et la valeur du bien.
- DSTITaux d'effort — pourcentage du revenu mensuel net consacré aux remboursements de crédit.
Résumé Complet des Coûts
En plus du prix d'acquisition, une transaction immobilière implique un ensemble de coûts supplémentaires qui doivent être budgétés à l'avance.
| Charge | Qui paie | Valeur estimée |
|---|---|---|
| IMT (taxe de transfert) | Acheteur | 0 % à 8 % de la valeur |
| Droit de Timbre (acte) | Acheteur | 0,8 % de la valeur |
| Droit de Timbre (crédit) | Acheteur | 0,6 % du prêt |
| Enregistrement foncier | Acheteur | 250 € – 600 € |
| Notaire / Balcão Casa | Acheteur | 400 € – 1 000 € |
| Évaluation bancaire | Acheteur | 200 € – 400 € |
| Certificat énergétique | Vendeur | 150 € – 350 € |
| Extrait du registre foncier | Vendeur | 15 € – 30 € |
| Commission d'agence | Vendeur (en général) | 3 % – 5 % + TVA |
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